L'évaluation cadastrale

Qu'est-ce que l'évaluation cadastrale?

Comme je l'ai déjà mentionné, l'évaluation peut être considérée une transaction à l'objet plus qu'un fait, qui cherche à trouver une valeur de référence de marché appelée valeur cadastrale. Une propriété peut avoir plusieurs évaluations, avec des méthodologies et des dates différentes. Elle est généralement inférieure à la valeur commerciale (proche de 80%), non seulement parce qu'elle provient d'une étude massive mais parce que certains facteurs qui influencent la valeur marchande finale ne sont généralement pas pris en compte, comme le surcoût pour les services professionnels, les frais de publicité ou les frais administratifs de la société de développement.

Dans le cas de l'Uruguay, pour donner un exemple: la valeur cadastrale ne peut jamais dépasser 80% de la valeur commerciale

Son utilité

L'utilisation la plus fréquente est pour l'application dans le recouvrement de la taxe foncière ou de la taxe foncière. Le but de l'expertise est d'appliquer une loi de cotisation avec équité sociale, en supposant que la taxe est répartie en fonction de la valeur du bien (celui qui a le plus paie le plus). Elle s'applique également aux transactions commerciales, qui varie d'un pays à l'autre selon la législation, mais un registre cadastral est fréquent aux fins d'un prêt bancaire, d'un soutien financier dans la demande de visa nord-américain, des processus d'expropriation et d'indemnisation, des études de recouvrement de gain en capital, etc.

Votre demande

Les lois de chaque pays changent dans l'application de cette taxe, comme El Salvador, où il n'existe pas en vertu de cette dénomination et, dans le cas de la Colombie, où cette taxe comprend:

• Le parc ou la taxe d'arborisation
• Taxe de stratification socioéconomique
• Supplément au sondage cadastral

Il existe également différentes formes d'application, certaines sous autonomie municipale, comme c'est le cas au Honduras et d'autres sous contrôle centralisé, comme en Espagne, où le ministère des Finances fait l'étude des valeurs par zones, mais les communes font les présentations pour l'accord des tarifs locaux. Généralement, le concept de propriété part des définitions du code civil, où il est établi comme propriété ce qui ne peut pas être démantelé de la parcelle sans affecter sa structure de base, pour cette raison, il comprend à la fois le bâtiment, d'autres améliorations et même les cultures que dans le milieu et à long terme, ils augmentent en permanence leur valeur pour des raisons de productivité.

Généralement, les taux se situent entre 1 et 15% de chaque mille, ce qui signifie qu'une propriété évaluée à 200,000 4 $ si le taux était de 400% devrait payer XNUMX $ par année. Cela ne semble pas être beaucoup, mais c'est généralement le deuxième en poids, quand on se souvient qu'il existe d'autres types d'impôts directs tels que:

• Industrie et Commerce
• Supplément sur l'essence
• réverbères
• Signes
• Supplément environnemental
• Détermination et urbanisme
• Train de toilettes, service de pompiers et autres services

L'évaluation urbaine

En termes généraux, l'évaluation urbaine, à l'aide de la méthode de coût de remplacement (il y a d'autres) moins l'amortissement cumulé comporte deux composantes:

  La valeur de la terre. Cela part normalement d'une étude basée sur les transactions du marché, qui, si elles sont effectuées de manière représentative, peuvent être traduites en zones homogènes où des valeurs approximatives du terrain peuvent être obtenues.

En outre, il existe des facteurs qui influent individuellement sur des propriétés spécifiques, négativement ou positivement:

• la condition d'angle
• La topographie, lorsqu'elle affecte le risque de glissement de terrain, d'inondation ou d'augmentation des coûts de construction
• Le régime spécial
• Vulnérabilité aux glissements de terrain ou aux inondations
• La relation avant-bas
• La valeur du paysage
• Services publics existants

Avec cela, vous obtenez la valeur de la terre

Dans le cas de Medellín, les valeurs suivantes sont considérées comme des valeurs qui affectent la valeur du terrain: la topographie, l'utilisation du sol, les routes et les services publics. Et ces zones sont appelées zones géoéconomiques homogènes, et tables de régression, dans un autre article, nous montrerons le processus complet de Medellín.

  La valeur du bâtimentCeci est appliqué à partir des études de typologies de construction, qui sont basées sur la pondération des bâtiments types, qui à leur tour ont été calculées au moyen de fichiers de coûts unitaires. Ensuite, le processus de capture classe les éléments de construction qui influencent la valeur; ayant ainsi: l'usage pour lequel le bâtiment a été construit, la classe des matériaux et la qualité de l'exécution ou la somme des poids des éléments de construction, on peut définir à quelle typologie de construction correspond.

Une fois que la typologie constructive qui l'applique est identifiée, elle est multipliée par le nombre total de mètres carrés, s'il y a plus d'une première installation, on applique un facteur de modification et la somme génère la valeur du bâtiment.

En outre, le facteur d'amortissement cumulé est appliqué, pour lequel un tableau est également utilisé, basé sur les années de construction et de restauration du bâtiment qu'il a reçu. Pour les bâtiments spéciaux, les évaluations sont faites selon d'autres types de méthodes, comme dans le cas des complexes touristiques, des zones industrielles à vocation technologique, des aéroports, etc. D'autres détails supplémentaires sont calculés séparément, même s'ils font également partie de l'étude des bâtiments.

Ainsi, l'évaluation urbaine comprend la somme de:

• La valeur de la terre
• La valeur du bâtiment
• La valeur d'autres détails supplémentaires

Évaluation rurale

La valeur rurale ou rurale est similaire à celle de l'urbanisme, avec les éléments suivants:

Valeur foncière, pour les études de valeur foncière, il existe des méthodes spéciales basées sur la relation entre la valeur marchande et sa productivité dans une zone économique et climatique donnée. Cette classification comprend les facteurs d'accès physiques, topographiques, climatiques, géographiques et de base à des fins de production.

Ainsi une classification des sols est faite en fonction de leur capacité agrologique, qui devient également une zone homogène. La valeur sera déterminée par la valeur du mètre carré de la zone, par la surface de la parcelle; Ceci, contrairement à l'urbain, a des facteurs de modification qui influencent sa valeur tels que:

• Distance aux noeuds commerciaux
• Accès aux routes
• Distance à la source d'eau ou au système d'irrigation
• topographie

Une fois appliqué, vous obtiendrez la valeur des terres rurales

La valeur des terres rurales comprend également valeur des bâtiments, les études de typologie de construction peuvent inclure des constructions typiques des zones rurales telles que les caves, les fermes, les galères, etc. Il y aura également des détails supplémentaires qui seront calculés séparément, comme dans l'urbain, tels que les piscines, les porches, les murs, les placages, les trottoirs, les escaliers, etc.

La valeur de cultures permanentes, pour cela, généralement, l'étude basée sur les coûts de l'intrant, du travail et de la mécanisation se conclut en moyenne pour différentes plantes (café, cacao, palmier africain, etc.)
ou dans le cas d'un pâturage par mètre carré. Et ceux-ci auront des facteurs de modification liés à l'attente d'une productivité qui est encore attendue de cette culture, notamment:

• Statut phytosanitaire
• Âge des plantes

Ensuite, le produit du total des plantes, par le coût de la culture et multiplié par ses facteurs de modification sera la valeur des cultures permanentes.

Ensuite, l'évaluation rurale consistera en une somme de:

• La valeur de la terre
• La valeur des bâtiments ou des améliorations
• La valeur d'autres détails supplémentaires
• La valeur des cultures permanentes

Ça vaut la peine?

Il est possible que certains d'entre vous, à mi-parcours du poste, aient l'impression de chanter le jeu du coq capon avant que Melquiades vienne pour guérir la maladie de l'insomnie à Macondo.

Mais cela en vaut la peine, du moins si ce sera aux fins de l'impôt foncier. Dans le cas de la Colombie, en conséquence, en mettant en œuvre les trois phases de la mise à jour cadastrale à Medellín, dont l'investissement total s'élevait à environ 8,840 3 millions de pesos, la collecte supplémentaire qui peut être imputée au projet pour le concept de taxe foncière unifiée , dans les XNUMX premières années de validité, équivaut à environ quinze fois la valeur investie.  Dans le cas du Honduras, la taxe foncière est considérée comme l'un des potentiels de l'autosuffisance municipale, bien que le temps ait montré que la mise en œuvre de ce processus est plus facile que sa durabilité par la discontinuité.

Dans la mesure où une institution dirigeante de la zone fiscale ou cadastrale met en œuvre, systématise et donne une continuité à une méthodologie, l'évaluation peut être un exercice très efficace; utile non seulement pour les questions fiscales. Le coût des initiatives individuelles ou des méthodologies hybrides peut être plus élevé que les revenus attendus.

Cela affecte également les politiques déficitaires en matière de concurrence syndicale municipale, lorsque le clientélisme politique oblige à être formation des gens chaque fois qu'il y a un changement de gouvernement.

Dans cet article, il y a un Manuel d'application de la méthode d'évaluation urbaine