6 aspects à considérer dans le registre d'intégration - Cadastre

Faire en sorte que le cadastre et le registre immobilier fonctionnent ensemble est actuellement l'un des défis les plus intéressants dans les processus de modernisation des systèmes de droits de propriété.

Le problème est généralement le même, allant même au-delà de notre contexte hispanique. D'une part l'idéalisme de croire que c'est si facile, puis le pessimisme des structures institutionnelles quaternaires. En fin de compte, la personne qui perd est le citoyen, dont tout ce qu'il souhaite, c'est que sa transaction se fasse rapidement et en toute sécurité. La vérité est qu'il n'y a pas de recette magique pour cela, car bien que ce soit une question de bon sens, la pratique nous montre que c'est le moins de bon sens parmi ceux qui participent à la chaîne du processus de transaction.

Les humains manquent de mémoire après l'échec d'un bouton, et il est dommage que la gloire du succès occupe les poètes plutôt que les systématiseurs pour être comptés avec style, sans fierté mais comme une simple culture de démocratisation du savoir. Bien sûr, d'autres l'ont fait avec moins d'erreurs, mais je décris ici quelques aspects de base de la façon dont nous l'avons fait dans un pays d'Amérique centrale, certains faisant référence aux déclarations du Cadastre 2014, dont la norme ISO 19152 est issue.

1. La définition et la construction du système sont vertébrales.

Le mérite du système n'est plus étrange, puisque nous vivons à une époque d'avancée technologique et de réingénierie dans l'évidence. Bien sûr, nous ne parlons pas seulement de l'outil, mais de l'environnement complet qui comprend la définition de l'entreprise, les acteurs associés, le support juridique, la modélisation des méthodes techniques, la levée des processus, la simplification de ceux qui sont liés au management. territorial et le cycle de vie de l'outil technologique.

Sans une définition correcte du modèle commercial, presque tous les systèmes échouent. Parce que l'outil n'est que le moyen.

Dans notre étude de cas, le flux a été effectué de la manière suivante, en précisant qu'ils ne sont pas des étapes séquentielles, mais presque en parallèle, dont la plupart ont été réalisés dans un délai de deux ans:

Une plate-forme a été développée pour les registres, à la fois les biens immobiliers et le cadastre, considérée comme un autre registre. C'est le système unifié des dossiers (SURE), qui, après les années 11, continue à fonctionner, après quatre transitions gouvernementales -y compris un coup d'état-, rotation de ressources humaines qualifiées, décisions arbitraires et tout ce à quoi les pays en développement sont habitués. Il a été mis à l'essai dans une circonscription du registre d'une superficie de 160,000 parcelles, actuellement il fonctionne dans 16 des 24 districts et la principale raison pour laquelle il n'a pas été éliminé dans un caprice politique était qu'il était l'outil de travail des utilisateurs du registre et du cadastre -car il a été créé-.

Dans la conception de ce système, les processus du registre et du cadastre ont été soulevés en premier lieu, et de manière imprudente, ceux qui pourraient figurer dans la nouvelle législation.

Le modèle de domaine pour Cadastre était le Modèle de domaine de registre principal CCDM, qui en 2003 n'était qu'un résumé après Cadastre 2014 qui était littéralement un poème. C'est peut-être l'une des raisons pour lesquelles le système a obtenu des prix et une opinion très favorable lors d'un atelier FIG en Tchécoslovaquie.

Le graphique ci-dessus montre la conformation de Folio Real dans le Système unifié de registres, avec l'inclusion de Transactions ce qui est une faiblesse non modélisée dans l'ISO 19152. En son temps, elle n'avait pas ces noms, puisque le CCDM n'était qu'une proposition; mais la logique le fait. Le CCDM aujourd'hui est l'ISO 19152, connu comme LADM.

Bien que l'outil technologique soit le plus visible lors de la présentation des résultats, cela impliquait une analyse et une systématisation des processus existants qui ont leur propre histoire. Complexe, car l'application des procédures diffère d'un registraire à l'autre; aussi parce qu'en matière d'automatisation, ce qui ne fonctionne pas sur papier ne fonctionnera pas dans un système mécanisé. Et sans démériter, que dans certains contextes, il est préférable d'être un dictateur qu'un conciliateur; certains disent qu'ils ont été littéralement obligés de changer de vitesse avec une batterie de changements qui n'était pas facile à digérer.

Il était également nécessaire de faire beaucoup de travail législatif dans lequel il était plus facile de créer une nouvelle loi que de réformer la loi existante. Le greffe dépendait de la Cour suprême de justice, du cadastre d'un secrétariat de la présidence et de l'Institut géographique national d'un secrétariat des travaux publics. Il a fallu créer de nouveaux mécanismes de régularisation, pour donner un exemple simple, l'expropriation dans les zones urbaines où il y a conflit d'antécédents et où les gens paient des propriétaires différents. La loi autorisait l'expropriation au nom de l'État, afin de créer une fiducie où les gens continuaient à payer, recevaient leur titre de propriété et les anciens propriétaires allaient en justice pour contester leur affaire. Une fois résolu, l'argent de la fiducie appartiendra à celui qui a remporté le jugement.

Bien que deux ans ne se soient pas adaptés pour tout faire, lorsque le nouveau gouvernement est arrivé, il était impossible de revenir en arrière. Les outils ont été usinés de sorte qu'il était presque impossible de faire le travail sans utiliser le système.

2. Le changement de la technique d'enregistrement de Folio Personal à Folio Real

Sur ce point, il y a des livres, des confusions et des perversions complets selon qui défend sa position. Dans l'étude de cas, la technique Folio Real existait déjà en droit mais n'était pas appliquée en tant que telle, la décision principale a donc été de cesser progressivement d'utiliser Folio Personal.

En tant que culture générale, la différence entre les deux techniques consiste à déposer des documents qui soutiennent les droits de propriété. 

The Personal Folio Technique, maintient l'index sur les détenteurs, pas sur l'objet, de sorte que l'identifiant de l'entrée obéisse à une transaction. Bien qu'il soit fortement remis en question, l'héritage que nos parents ont hérité de nos grands-parents doit à cette technique la garantie légale, non pas parce que c'était la meilleure, mais parce qu'elle était bien appliquée par des personnes habituées à faire les choses dans l'ordre, cela fonctionnait très bien en suivant les étapes logique de la présentation, annotation dans le volume quotidien, marginalisation, contrôle de la distribution, confrontation et qualification. Les difficultés venaient du fait que pour travailler sur une présentation, il était nécessaire de consulter des informations de base dans d'autres volumes, avec lesquels un volume élevé de transactions quotidiennes rendait le temps de réponse extrêmement lent; sans oublier que l'équilibre du registre était impossible à contrôler dans des cas qui n'impliquaient pas une individualisation totale, le contrôle des homonymes était fou et des cas comme les urbanisations non individualisées, les pro-indivisions et la communauté d'actifs occupaient un peu plus que Public Fe. Il convient également de préciser que Folio real n'obéit pas à des processus plus modernes; les deux techniques mal appliquées conduisent à des erreurs égales. Encore une fois: si cela ne fonctionne pas sur papier, cela ne fonctionne pas sur le système mécanisé, si cela ne fonctionnait pas sur l'ancien système, cela ne fonctionnera presque certainement pas sur le nouveau.

La technique Folio RealAu contraire, il indexe les propriétés sous des plaques d'immatriculation uniques, dans lesquelles se réfèrent les privilèges, les propriétaires, les améliorations, les voisins et d'autres caractéristiques de la propriété. Cela se fait de manière extraite, en référence à des folios, contrairement aux Personal Folios où le document a été transcrit tel quel et le tract est marginalisé. Dans la norme ISO 19152, la propriété est l'unité administrative (BA_unit) et peut être exploitée dans Personal Folio ou Real Folio. Bien sûr, une propriété dans Folio Real équivaut presque à une parcelle cadastrale et le processus de liaison sera facilité.

3. La standardisation des processus du cadastre.

L'étape de modernisation du cadastre n'était pas forcément agréable, surtout parce qu'un conflit surgit entre les techniciens de la vieille garde qui avaient suffisamment de connaissances utiles avec les nouveaux qui connaissaient la technologie mais ignoraient de nombreuses bases juridiques du cadastre. À tort ou à raison, nous nous sommes spécialisés dans les bugs et le gain était beaucoup plus élevé.

Un problème avec le cadastre est qu'il espère rester une île spécialisée qui est très facilement dépassée, car elle n'est pas intégrée dans le processus transactionnel. Qui ne voudrait pas que la tapisserie du cadastre soit respectée pour toutes les ventes, transferts, expertises, planification et procédures d'utilisation dans le cadre des nouveaux rôles.

Il fallait apporter des modifications et des documents car, pour être honnête, beaucoup de choses ont été exprimées par les aliens ancestrales mais ils n'ont pas été documentés. Bien sûr, ce sont des aspects qui sont surpassés par de nombreux pays, mais je ne le rapporte que pour être honnête dans notre étude de cas, où le cadastre est encore un défi complexe. Parmi les aspects dont je me souviens le mieux:

Le levage de la topologie continue; des parcelles et des biens d'utilité publique tels que rues, rivières, lagunes, etc. Les premiers se sont vu attribuer une clé cadastrale avec leur dossier cadastral respectif, et les biens publics ont également une clé cadastrale avec leur folio administratif. Cela est nécessaire, car les entrées de propriété, lors de leur démembrement, nécessitent l'existence entière de zones d'entrée et de sortie; ainsi que pour contrôler les futures invasions de biens publics enregistrés.

Cadastre 2014: Le cadastre 2014 indiquera la situation juridique complète du territoire, y compris le droit public et les restrictions.

Séparation des données par spécialisation législative.  Les cartes avant la modernisation étaient de véritables œuvres d'art, dans elles, en plus des parcelles, se trouvaient les sites à caractère juridique, les zones protégées, les points d'intérêt géographique, les zones à risques, etc. Celles-ci ont été séparées en cartes indépendantes, ce qui rend les cartes parcellaires plutôt simplistes, tout en cherchant à faciliter la numérisation et l'automatisation des processus topologiques.

Cela a également généré des conflits, car le cadastre était comme le créateur de tout. Même si elle était totalement incapable d'officialiser ses rôles, dans lesquels des institutions responsables existaient déjà au sein de ses branches. L'unification de l'Institut géographique national avec le cadastre national n'était pas non plus une sage décision, non pas parce qu'elle n'était pas réalisable, mais parce que l'environnement n'était pas mûr pour faire de l'IGN un rôle de régulateur de la cartographie ; à cette époque, le concept d'IDE était si abstrait qu'il semblait éloigner les facultés du "grand créateur de cartes" .

Cadastre 2014: Le manuel Cadastre sera une chose du passé.

Séparez les flux de mise à jour des mises à jour. En balayant les parcelles et les fichiers ont été soulevés, une fois numérisés, le lien fichier-carte a été appliqué de manière mécanisée et plus tard la création de Geoparcela (Spatial_unit) + application des affectations légales et administratives (Restrictios + Responsabilités + Droits). 

Le graphisme est très particulier pour les processus massifs. Il n'inclut pas l'autre extrémité de l'opération, cependant, il résume plus ou moins la logique de la formation du Folio Real avec son lien avec les parcelles du Cadastre.

Une fois le lien Fichier-Carte créé, l'audience publique était attendue, après quoi le dossier terrain a été transféré dans le fichier cadastral afin que toute modification puisse être apportée via la demande de maintenance cadastrale. Celle-ci a été laissée à la condition de pouvoir être réalisée à la demande de l'intéressé, d'office ou à la demande d'utilisateurs inscrits (géomètres ou techniciens municipaux). À l'heure actuelle, le processus a déjà établi une fiducie, avec des bases prêtes à être déléguées à un opérateur privé qui exploitera non seulement le cadastre mais aussi le registre et la mise à jour du système.

Le cadastre 2014 sera fortement privatisé. Le secteur public et le secteur privé travailleront ensemble.

Le tableau forensique, maintenant adapté aux acronymes LADM, montre comment les processus ont été façonnés sous une approche systémique, de sorte que les étapes initiales modélisation, mais pourrait être automatisé dans le cadre d'une opération continue.

Cadastre 2014: La cartographie cadastrale fera partie du passé. Vive la modélisation!

Comme vous l'avez peut-être déjà remarqué, je suis simpliste et bref en raison des limites de la patience des lecteurs sur Internet. Mais beaucoup de choses que nous avons faites étaient mauvaises. Ironique, mais l'un des aspects qui a été laissé de côté était la question fiscale, en pensant à une telle séparation législative, en donnant trop de priorité à la question juridique. Si la compétence réglementaire en matière fiscale n'est restée entre les mains de personne, nous l'avons poursuivie avec les communes à partir de leur législation, pour éviter de dénaturer les méthodes que le Cadastre avait déjà modélisées. Bien entendu, cela a conduit les systèmes municipaux à construire leurs propres modules de cadastre, ce qui jusqu'à aujourd'hui était difficile à concilier. 

Les souffrances pour ne pas inclure le budget font encore mal au niveau économique; principe de base de la durabilité technologique: si vous ne gagnez pas d'argent, vous mourrez. Aujourd'hui qu'il est transféré à un Opérateur, les simples statistiques de consultation quotidienne montrent qu'il aurait pu commencer à générer beaucoup plus d'argent il y a longtemps, mais au moins la conformation de la demande a été gagnée.

Lier l'enregistrement de la propriété au cadastre est l'étape la plus simple pour rends durable... bien sûr, si c'était facile. Mais c'est mieux que de vouloir le rendre durable par vous-même.

Le Cadastre 2014 procédera à la récupération des coûts.

4. Le lien Enregistrement Enregistrement - Parcelle cadastrale.

Mécanisé les processus en tant que maquila, le flux du registre était assez simple:

Numérisation, nettoyage et indexation des volumes, afin d'obtenir le livre numérique en tant que produit, avec le tract implicite de la mécanisation et ainsi éviter de continuer à créer des livres. Sauf pour les procurations / peines et autres questions qui ont continué à fonctionner dans Personal Folio.

Extrait des sièges actifs et des plaques d'immatriculation. Avec cela, il y avait une sorte de « folio numérique ou folio réel en formation », qui en soi est un vrai folio (du fait de la technique appliquée), mais selon les aspirations particulières du droit hondurien, et la robustesse du système, un Folio Real doit être lié au Cadastre.

Du côté du cadastre, le levé massif a amené au cabinet des cartes imprimées avec une délimitation photo-interprétée ou des fichiers de station totale et de terrain. Au bureau, les géoparcels ont été numérisés, liés et créés à l'aide d'outils mécanisés à l'époque avec VBA pour Microstation Geographics. Le graphique montre une étape ultérieure qui n'était en fait qu'une évolution de la technologie car en 2003, la cartouche spatiale n'a pas été mise en œuvre, mais les cartes étaient liées par leur centre de gravité sous le schéma de nœud d'arc, mais l'ensemble du processus de mise à jour était transactionnel. . Par la suite, la migration vers la base de données spatiale et la gestion du bureau avec Bentley Map a été effectuée. Actuellement en développement un plugin pour Qgis.

Cadastre 2014: La séparation entre cartes et enregistrements sera supprimée.

Une fois que les entrées BA_Unit (Registration in Real Folio) et Spatial_Unit existaient, un autre processus dans maquila a fait le travail de liaison. Ils ont examiné le fichier cadastral, où la référence du folio personnel avait été soulevée, ils ont comparé les aspects de l'emplacement, des détenteurs, de la superficie, de l'antécédent et d'autres herbes pour créer le lien.

L'image suivante montre la réalité juridique liée à la réalité physique. Bien qu'il s'agisse d'un exemple de zone urbanisée, le processus n'est pas aussi simple pour plusieurs raisons. Dans le meilleur des cas, il a été possible de lier jusqu'à 51% (Moyenne Urbaine et Rurale), le lien restant se fera sur demande transactionnelle et à travers des processus de titrisation dont l'objectif dans ce pays est ... particulier.

Le Système Unifié d'Enregistrements, une fois le lien créé, montre les deux réalités, avec des alertes d'éventuelles irrégularités. Ainsi une plaque d'immatriculation sans lien avec le cadastre n'affiche que la grande alerte de "Non géoréférencé selon la loi“. Aussi les affectations qui restreignent l'utilisation, le domaine ou l'occupation des propriétés, bien que ces deux questions soient une question en suspens... pour un autre article, car la faiblesse institutionnelle est une question que nous, technologues, ne comprenons pas toujours.

Pour le processus de liaison, il était nécessaire -quelque chose tard j'avoue- définir des critères d'alerte automatisés ou un mécanisme de maintenance afin de ne pas interférer avec les aspects irréguliers 18, y compris:

• Relation unidirectionnelle entre les colis et les inscriptions,
• Différence de droits par documents de transmission extra-inscription,
• Différence de zones par invasion apparente de l'espace public,
• Différences liées à la mutation dans le registre ou le cadastre après balayage catastral,
• Contexte non extrait,
• Propriété horizontale,
• Propriété proindiviso,
• Différence de noms de propriétaires ou duplication de propriétaires,
• etc., etc., etc.

Pour cela, une technique largement utilisée pour la durabilité des technologies a été appliquée: l'assigner à celui qui souffre le plus. Lorsque l'utilisateur voit des alertes, il cherche comment les résoudre; au total, c'est l'un des principes du Registry: la publicité.

Tout était bien, jusqu'à ce qu'il soit lié au Cadastre.

5. Les données du cadastre et du registre ne seront plus jamais les mêmes.

L'étape de liaison pendant un certain temps "politiquement attribuable" a été laissée à faire et à ce jour, c'est l'un des défis complexes dans le caractère obligatoire de la loi, que chaque présentation doit nécessiter une liaison au registre cadastral. Cet aspect est quelque peu complexe, à la fois pour être trop permissif mais aussi pour être aussi exigeant que le Pape. Vous trouverez ci-dessous quelques lignes directrices, qui sont principalement des processus à normaliser.

La zone de cadastre et d'inscription ne sera jamais la même. Pour cela, une formule de tolérance a été utilisée, qui considère la méthode de mesure, la condition urbaine / rurale en fonction de sa taille, en l'occurrence l'échelle maximale utilisée dans les enquêtes précédentes, comme le montre l'image suivante. Comme la tolérance maximale de 6% a été considérée et comme vous pouvez le voir, en utilisant une formule comme celle-ci, la superficie diminue de 6% à 1% à mesure que la taille de la ferme augmente.

La formule a été insérée en tant que procédure stockée dans la base de données, de sorte qu'elle soit affichée dynamiquement dans le système. Si la zone documentaire n'est pas dans cette plage, le système déclenche une alerte pour la différence de zone.

Ce n'est pas la même chose qu'un enregistrement cadastral qu'un enregistrement topographique.  Si je vais mesurer la propriété cinq fois, ses coordonnées seront différentes à chaque fois (dans une marge de tolérance). Ce qui signifie que si vos coordonnées sont dans cette marge, il n'est pas nécessaire de changer la propriété cadastrale; Pour cela, le LADM considère l'enregistrement de mesure, Survey_classes, comme une relation entre le Source_document et Spatial_unit.

• Il n'est pas possible d'insister sur les protocoles adjacents ils doivent apparaître comme des noms de personnes; Bien que le principe dise qu'il doit être explicite, on comprend que c'est à ce moment-là qu'une carte doit être consultée, mais si le visualiseur de carte est si clair qu'il n'occupe pas une spécialité, alors les voisins peuvent être les clés cadastrales. Cela semble simple, mais faire comprendre aux avocats prend du temps; ce que nous espérons sera résolu avec le procès-verbal d'inscription.

Il n'est pas possible de démarrer un processus, sans certification des professionnels de la mesure, les méthodes de mesure, les tolérances, les formats de présentation des fichiers et les procédures de coexistence entre les données collectées avec différentes précisions. Si lors de la mesure d'une propriété la nécessité de réhabiliter une zone entière est mise en évidence, parce qu'elle est mal soulevée ou à cause de la différence de méthode, pour cela le LADM considère le Point_parcel, avec lequel le jugement Armageddon peut être évité -qui se profile actuellement-.

Le fond juridique est un référent, il n'est pas infaillible. Il était nécessaire d'indiquer dans la loi que le levé cadastral sera effectué en fonction de la situation physique, et si, au cas où il y aurait une différence entre la zone documentaire et la zone cadastrale, et que la situation des limites n'a pas changé, il n'y a pas non plus de preuves de réclamations , ni adjacente aux espaces publics, la zone cadastrale prévaudra. Comme cela semble facile, mais imposer que les écritures existantes doivent être changées est une autre histoire; puisque par la loi je dois reconnaître le droit inscrit et je ne peux pas déclarer irrégulier ce que j'ai accepté sous les conditions précédentes, simplement parce que mes paramètres ont changé.

Il faut définir méthodes de débogage de l'information qui facilitent l'établissement de la régularité de l'information. Si une personne morale est Banco Davivienda, mais que dans les protocoles notariaux elle apparaît avec des noms différents pour chaque succursale, une procédure de consolidation est nécessaire. De même, si une propriété a été construite de différentes manières, mais qu'elle est la même, elle n'occupe pas une fusion de propriétés mais une consolidation. Mais les deux aspects doivent être juridiques.

Les plus grands défis seront toujours la ressource humaine, dans ce secteur généralement résistant au changement et plaçant que les choses doivent être faites d'une seule manière. Il n'y a pas d'autre choix que de se réinventer et de laisser des garde-fous. La rotation à des fins politiques peut même être rentable, mais sachez que ce sera la plus grande menace. Dans la mesure où la poignée juridique peut être exploitée, l'externalisation est un péché véniel, tant que des intérêts privés plus complexes sont libres.

6. Finalement:

Comme je l'ai dit au début, l'objet de cet article ne cherche pas à lancer des recettes magiques. Surtout parce que la réalité institutionnelle dans chaque pays est extrêmement complexe, non pas à cause d'aspects techniques ou juridiques, mais plutôt à cause des positions de pouvoir et du manque de vision de ses autorités. Cependant, l'exemple montre qu'il est possible de faire des choses intéressantes dans les pays du tiers monde, si des moments de gloire sont utilisés pour lier les aspects irréversibles. D'autres pays l'ont fait avec moins de folies, d'autres meilleures conditions institutionnel ils se battent par l'intégration réelle. 

L'enregistrement de la propriété est basé sur le bon sens. Les transactions de droits de propriété existent depuis que l'homme a découvert l'agriculture et s'est rendu compte qu'elle pouvait créer des établissements humains.

Le graphique montre un passage de notre littérature religieuse, en utilisant des termes qui semblent être tirés d'un échange de jurisprudence enregistrée, avec des per diems payés au passé, dans des pièces de métaux précieuses quantifiées en échelles -Quelle excellente idée pour un officiel aujourd'hui-. Nul ne doutait de la certitude du bien ou de la valeur du droit inscrit dans le "Navette ouverte“. Bien sûr, si nous avions voulu lier le cadastre et l'état civil à cette date, nous aurions eu les mêmes problèmes, et le même travail de conseil pour les fumeurs d'herbes comme nous.

Dans le cas du Honduras, actuellement au vu de la nouvelle version du système, les processus modélisés sont presque aussi importants que les aspects non atteints, car les affaires sont les mêmes, l'environnement changera le moins, les processus changeront. Dans le monde de l'innovation technologique dans lequel nous vivons, entre le moment où j'ai commencé à écrire l'article et la date à laquelle vous êtes venu le lire par hasard, il y a un nouvel essor des technologies proposant de résoudre le problème du Registre-Cadastre, et trois nouveaux consultants proposant leur prestations de service. Nous devons nous rappeler que les technologies ne sont qu’un intrant; l'équilibre entre la pression entre l'offre technologique et la demande de modernisation est la norme.

L'intégration du registre et du cadastre est un chapitre qu'il faut commencer. Si ce n'est que théorisé et jamais commencé, ce sera de la science-fiction. Vrai ou faux, une fois qu'il a commencé, il faut plus d'art que de science pour lui donner vie. Mais le processus est si gentil, qu'il n'occupe guère un couple de personnes qui ont un horizon clair, car la solution à tous les cas réside dans les ressources humaines existantes, qui sont spécialisées dans leurs propres matières: registre, cadastre, gestion foncière, automatisation , systématisation et ... de la marijuana inspirante. 🙂

De nouveaux défis arrivent. L'autre moitié de l'article approche à grands pas.